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1贸易地产名目的造价管控中存在的首要题目
1)名目开辟后期决议打算阶段筹办缺少。由于贸易地产市场远景较好，良多房地产企业自觉竞标拿地，而企业本身的资本装备不够充沛，名目设想书及名目可行性报告水平不高，致使名目查抄和名目核准不够松散，以致于有些名目在后期本钱节制操持进程中呈现失控。2)名目开辟设想与名目招商后期经营连系不够。在名目设想阶段，一些房地产企业对名目的设想斟酌不够周全，疏忽了设想打算的经济公道性与贸易地产的出格性。以致于在名目施工阶段为了共同招商须要频仍呈现设想变革，构成制作本钱回升，给造价操持带来诸多题目。3)名目施工进程中造价节制力度不够。由于良多房企无大型贸易体的开辟招商经营经历，以致于周全本钱操持实行进程中，因触及身分较多，对这一阶段的本钱节制有力睁开较为周全而详细的办法。对工程变革和现场签证把关不严，本钱误差越积越大，致使完工核算时呈现题目。
2清单计价形式下的贸易地产名目各阶段造价管控办法
2．1新清单与原清单的比拟1)专业别离更迷信。原清单标准中只需六个专业，2013年新清单标准为了使各专业的界定加倍迷信公道、更具针对性，从头调剂为九个专业，修建、装潢专业停止了归并，仿古专业从园林中剥离了出来，别离为一个新的专业。根据最近几年来工程扶植范畴新的成长情势，新归入了修建物、都会轨道交通、爆破专业三个专业，对这些专业的造价操持供给了标准化根据。2)义务界定更清晰。新清单对原清单中一些比拟恍惚的界说停止了明白界定，有益于扶植和施工单元增强条约操持。比方，对发包方供给的资料、暂估资料及承包方供给的资料的计价体例，原清单强迫性不够，新清单将其调剂为强迫性条则，并且增添了补充申明，请求投标文件要明白应由投标人承当的危险范围及其用度，未明白的应提请投标人明白。3)可操纵性更强。新清单对原清单中不够明白的条了细化申明和补充完美，清单履行性、操纵性更强。比方，对由于工程变革引发的综合单价调剂，原清单只需准绳性申明，不批注调剂比例和计较公式。新清单对此做了细化，明白提出，若现实工程量与投标工程量清单呈现误差且跨越15%时，当工程量增添15%以上时，其增添局部工程量的综合单价应予以调低;当工程量削减15%以上时，削减后残剩局部工程量的综合单价应予以调高，并给出了调剂公式。2．2筹办阶段的造价节制1)必定投资打算和投资方针。贸易地产名目在投资筹谋阶段，起首应领会本地域同类名目的投资本钱，包罗工程价钱、各项用度等，再根据本名目现实情况测算工程用度，出格是都会根本举措办法配套费、工程品质监视费等行政奇迹性免费，各地当局对这些免费名目有差别的减免优惠政策，须要充实领会。最初根据领会到的情况制定本名目的投资打算。2)展望贸易地产各项用度和综合单价，公道体例方针本钱。根据名目地址地造价操持局部的野生单价展望野生单价，根据名目地址地工程扶植市场机器租赁费和燃油价钱展望机器单价，根据本地市场的调研情况连系回归法等定量模子展望资料单价，综合构成贸易地产名目各项用度和综合单价，并体例方针本钱。同时，体系搜集近似已完贸易名目的本钱数据，为展望贸易地产名目各项用度奠基坚固的数据来历根本。3)连系设想和工程量清单计价。贸易地产名目常常设想庞杂，设想单元在造价管控中起到很是首要的感化，设想职员要高度正视工程量清单的体例，从设想的专业角度完美清单中的名目特色描写、工程内容描写，使其在合适设想标准和施工验收标准请求的同时，清单内容更精准，防止清单与设想脱钩，或设想深度不够，致使后期施工与投标工程量清单内容不符、工程量清单缺项等题目，防止构成施工时代用度索赔力图本钱节制在方针本钱误差幅度范围内。4)择优挑选单元、尽能够延长名目后期的延续时候。须要挑选优异的设想和设想监理单元，路子便是设想投标和打算竞选。工程量清单要挑选天资优异和经历丰硕的专业职员或中介机构体例，增强清单体例的切确性、迷信性和可行性。5)后期贸易操持局部在名目后期筹办阶段，提出知足贸易经营须要的各名方针，慎密共同名目决议打算职员对贸易名目的全方位论证，提出公道化倡议。2．3设想和投标阶段的造价节制1)严酷施工图设想和查抄。由于某些名目设想品质和深度存在题目，施工、设想单元相同不够，审图只正视布局等严峻题目，加上施工单元抢工赶工，工程完工后连续碰到图纸变革、明白施工做法等题目，工程造价必不得已只需跟着调剂。比方某贸易地产的片子院消防工程的管道施工，因设想不详细、专项论证又没跟上，投标清单上仅列估20多吨，专项设想出来后增添了10多吨，给造价节制带来很大压力。2)体例投标文件。体例投标文件时必须遵守工程量清单计价的准绳和纪律，注重掌握有关法令律例的制止性划定以保障投标人和投标人的权力和义务。要根据贸易地产名目现实情况，严酷体例文件条目，做到松散、明白，防止呈现漏项、错项，以防止施工进程冲破条约价甚至概算用度，构成承发包两边的胶葛使工程造价节制场合排场失控。3)体例工程量清单。名目编码、称号、计量单元根据计价标准请求编写。名目特色、使命内容要根据名目现实情况切确描写。贸易地产名目触及大批装潢工程，内容多、法式繁、工程庞杂，出格是要标准清单名目特色和使命内容描写，不然很轻易因描写不完美而引发施工方索赔，影响造价节制。4)编写条约公用条目。贸易地产名目触及大批分包名目，条约操持难度大，编写详尽、完美、标准、松散的施工条约出格首要。体例条约条目时，既要标准条目用语，说话切确、必定，不能迷糊不清、含糊其词，也要彼此撑持、环环相扣，不能彼此抵牾，还要斟酌周全，不可漏项。由于条约文件的缺点致使条约胶葛，不只影响施工推动也严峻影响造价节制。5)体例贸易地产的合约打算。连系贸易地产的出格性，名目后期筹办阶段打算好合约签定情况。别离各施工单元功课使命面，为投标、条约签定打好根本。6)贸易操持要在设想阶段慎密共同设想、招采，提出公道化倡议。延迟将贸易斟酌到的题目从设想阶段便消化，体例投标清单时将贸易请求的方针、手艺身分斟酌出去。2．4施工阶段的造价节制1)实时调剂资料价钱。贸易地产名目扶植周期少则2年～3年，多则3年～5年，时候跨度大，市场变革也大，工程资料常常在施工阶段产生庞大动摇，固然投标清单和条约条则中对资料价钱动摇、市场危险等情况作了展望，并在估算中留了动摇余地，但究竟结果不能做到切确无误。在施工进程中，必须紧密亲密存眷首要资料价钱走势，根据条约请求，实时调剂资料价钱。2)妥帖处置工程变革。重点防止呈现施工单元由于好处差遣而构成的设想变革，对确需变动的公车，要严酷操持变革法式，增强对变革工程量的验收和查核，对索赔事变实时处置。局部设想变革不在施工图范围内，要表明变动时候、地址、缘由和工程原始数据等详细情况，防止抽象签注工程量和工程造价。3)增强现场签证操持。要严酷节制现场签证的签批法式，明白签证义务人和签证权限。一旦呈现变革，须要实时牢固证据，严酷辨别是不是属于工程量的清单范围，对清单范围外的变革，必须会同估算、审计局部连系审签。还要严酷辨别是不是属于条约范围，是不是包罗在综合单价之内。4)做好索赔处置。施工中工程索赔在所不免，既有“索赔”也有“反索赔”，扶植方和施工方都要引发高度正视。对贸易地产名目来说，设想毛病、工程变革、现场前提变革、工期迟延、卑劣天气影响等都是引发索赔的身分。5)抓好企业外部本钱操持。根据必定的方针本钱，将方针本钱分化到对应的本能机能局部。实行年度方针义务、月度方针义务，增强企业外部全员本钱认识，建立健全方针义务查核体系，实行有嘉奖、有赏罚的义务体系，现实行动起来停止本钱管控。2．5完工结算阶段的造价节制1)做好完工图纸查核。工程结算中的工程量根据完工图，以是必须切确绘制完工图，做到工程内容明白、变革情况清晰。在现实行工中，当完工图实现底稿绘制并经名目司理或手艺担任人审批后，很有须要由造价职员停止查核，从有益于结算的角度动身提出点窜定见，最初再正式定稿。2)切确计较工程量。工程量的切确水平间接决议造价的切确水平。算量是完工结算进程中最累的关键，时候花费很是大。造价职员对施工现场情况要明了于胸，对定额申明和计较法则要倒背如流，对计较进程要迷信高效。工程量计较书要清晰反应计较进程、呼应图纸编号、呼应签证编号等外容。3)切确计价。对条约范围内的名目按综合单价记着，条约范围外的名目按新增单价记着，新增单价要与综合单价体例口径分歧，定额套用和换算准确公道。出格正视签证造价，须要细心把关，连系投标文件按签证时候零丁列算。
作者：杨何娅 单元：重庆宏达投标无限公司
【中图分类号】 TU723 【文献标识码】 A【文章编号】 1727-5123(2010)01-006-03
1媒介
要实现监理企业向名目操持企业的改变,无外乎外部、外部两个前提。外部前提指的是须要杰出的外部情况,包罗市场情况和政策情况两个方面,而外部前提则是指企业本身的综合气力。跟着我国市场经济的成长与完美,扶植投资主体多元化趋向愈来愈较着,而日益剧烈的市场合作使投资者的投资危险在不时加大,迫使投资人加倍存眷投资效益,这就象征着工程名目操持在我国工程扶植中也将有着愈来愈首要的位置,加上专业化的工程名目操持在我国方才起步,其须要会慢慢扩展,以是名目操持的市场远景能够说是一片大好。而政策方面,从扶植部30号文,到200号文,到《对推动大型工程监理单元建立工程名目操持企业的指点定见》的函(建市监函[2008]35号),国度导向性政策文件不时出台,为监理企业向名目操持成长供给了政策撑持。我公司于2007年5月与南京鼓楼科技财产无限公司就南京鼓楼江东软件大厦工程签定监理拜托条约的同时,又签定了对共同业主处置名目操持的和谈,这是我名目监理部初次测验考试由施工监理使命向名目操持使命实行拓展。
2工程概略
南京鼓楼江东软件大厦工程位于汉中门大巷和锦江路交汇路口,是南京国际办事外包财产园(江东软件城)首个完工名目。全数工程公然2层,地上分为01、02两幢综合办公楼,均为15层,檐口高度58.8米,总修建面积8.8万平方米。扶植单元是南京市鼓楼区区当局部属鼓楼科技财产无限公司,修建功效为科研开辟综合办公楼。
该工程2007年8月完工,2010年1月底,工程经由进程完工验收,并正式托付利用。江苏建科扶植监理无限公司实行施工阶段监理使命。
从工程完工扶植之初,根据工程信息和有关图纸、勘测资料等反应出,本工程属于较大工程,且具备以下特色:
2.1工程范围大,施工难度和危险较大。先期完工的桩基和深基坑阶段,深基坑坑内尺寸为74×212m,面积15688cm2。此中工程桩(含抗拔桩)594根,支护桩522根,深搅桩1027根,钢筋混凝土撑持2层,土方开挖均匀深度12.5m,开挖方量14万立方米。根本底板施工浇筑混凝土1.6万立方米。全数工程专业触及桩基、深基坑、支护、土建、幕墙、装潢、暖通、电梯、弱电智能化等,各方面均有。由于工程地处河西地域,属于长江漫滩地带,地质前提较差,在土方开挖和深基坑阶段施工难度和危险相称大。
2.2工期紧,施工手续和部份图纸不全。根据业主和入住企业签定的交房条约请求,托付为2010年1月,即在两年半(现实28个月)的时候内请求从桩基到主体布局,再幕墙、装潢、水电、暖通等全数内容施工终了,将8.8万平方米的修建物托付购房者入住,其现实工期远远小于国度定额工期,此中工期之紧,实行难度之大不可思议。
同时刚签定条约之际,施工手续严峻奇缺。业主仅操持好01幢根本部份打算允许证,其余手续如别的打算允许证、施工允许证、审图文件、消防和人防审批文件、节能审图文件等均未操持,正式施工桩基图纸和支护图纸不到位,正式施工手续缺口较大。
2.3专业职员缺少,周全操持有难度。由于业主的公司建立时候较短,不管面临全数财产园仍是单体修建名目,较着缺少专业职员停止周全操持,手艺气力绝对软弱。以本工程为例,业主仅派出一位名目司理和一位使命职员共两人派驻现场停止业主方面的操持,和全数工程比拟,较着职员缺少,且专业装备不全,停止名目操持有较大难度。为此我公司特地支配专人到场共同名目操持部处置名目操持使命,共有6人,按土建、装置、幕墙、对外调和等专业合作。
针对以上特色,为了更好地贯彻实行条约,确保工程顺遂停止,公司特地落实体例了名目操持打算、方针和义务轨制,力图专业配套齐备,才能上风互补。
3名目操持的各项详细使命
3.1共同完美各项施工证书,操持施工质监手续。工程扶植中有良多法式须要报批,当局在差别时代颁发差别的政策,报批的内容会跟着时候和工程的范例而有所差别。以是作为工程扶植的报批,起首要晓得本工程报批的内容。比方本工程完工的后期就缺施工允许证、打算允许证和审图文件等报批文件。别的工程报批不实时,会影响工程的施工进度,有些迟延甚至能够会致使当局局部的罚款。为了确保施工合适法令律例的各项手续,名目操持部支配特地职员在出场之前当即停止对外调和使命,动用统统资本,此中操持各项施工手续是对外调和的一项首要使命,也是辅佐业主打算成长部的使命,表现名目操持详细使命的首要方面。详细完美各项施工手续并操持实现以下使命:①在市建委操持并实现01幢、02幢根本部份施工允许证,01幢、02幢主体部份施工允许证;01幢、02幢幕墙施工允许证;01幢、02幢内装潢施工允许证;②在市扶植工程审图中间操持并实现01幢、02幢全套修建、布局、电气、暖通、给排水图纸查核,获得审图及格文件;操持并实现01幢、02幢幕墙、装潢、园林、弱电施工图纸查核,获得审图及格文件;③在市墙改节能办操持实现节能设想审图备案和节能施工备案;在市扶植工程审图中间操持并实现局部外墙由页岩模数砖改成ALC板的设想点窜变革报审使命;④在市景象抽象局防雷中间操持实现防雷图纸查核,获得防雷审图及格文件;⑤辅佐在市白蚁防治中间操持白蚁防治备案使命;作为当局监视的代表,市修建装置工程品质监视站在全数工程扶植进程中有着相称首要的位置,起着代表当局监视到场扶植各方的行动是不是正当的本能机能感化。为此名目操持部不只代表业主在市人防办操持实现公然人防部份施工品质监视报监,并且在市质监站操持实现01幢和02幢的桩基、深基坑(含支护)、主体部份和幕墙、内装潢部份的别离品质监视报监,获得品质监视告诉书和注册号。同时根据市建工局32号文和213号文请求,操持实现桩基和深基坑的检测、监测的条约备案,实行打算备案,检测打算表(工程桩、深基坑)的备案。
另在市景象抽象局防雷中间操持实现防雷品质监视报监使命。并共同对现场防雷体系施工等停止现场查抄;共同操持单项完工验收。
代表业主共同市墙改节能办对公然室和主体局部墙体、玻璃幕墙、屋面的保温节能资料等停止现场查抄;共同操持单项完工验收。
代表业主共同市白蚁防治中间来工地对公然负一层、负二层和室外停止防白蚁药物喷洒使命。
3.2落实专人周全共同,辅佐招投标操持使命。在明白总方针和总打算同时,名目操持部特地专人共同业主打算成长部处置后期各项投标使命的详细事务,包罗辅佐停止深基坑监测投标、土建按装施工投标、幕墙施工投标、沉降观察投标、电梯投标等使命。
投标文件是条约文件的一局部,是投标单元的报价根据,是以,投标文件的编写具备首要的意思。对本工程签定了投标条约,是以对公然和约请投标,首要是投标文件的查抄使命。看看是不是合适现有的法令及律例,是不是与投标文件的别的内容相抵牾,鉴定是不是出缺少的内容。此中对幕墙、电梯、弱电等投标文件的查抄,名目操持部专人共同查抄,并将此中能够会给此后投标和条约签定带来题目的条目书面逐一指出,以削减此后能够会产生的题目呈现。
当接纳合作性构和时,由于不投标机构,须要由名目操持方编写,由于如许的工程造价绝对较低,同时专业也比拟小,普通不标准树模文本,此时普通接纳公司堆集的标准合作性树模文本编写。本工程名目操持部编写的合作性构和文件首要有工程(支护)桩桩基检测、深基坑监测的合作性构和文件。
辅佐业主停止条约条目阐发。此处指的首要是条约签定前的条目阐发。当必定中标人后,须要实时签定条约,普通是根据投标文件供给的条约文本,两边签定条约。可是也能够略有点窜,当点窜时,应停止阐发,和业主必定是不是有增减,数目有几多。根据招投标律例,是不能中标后从头构和,以是不能对投标文件里供给的条约作本色性点窜。
3.3增强和设想、施工、监理各方面相同,周全作好施工进程操持。本工程设想、施工、检测、监测单元较多,在保障一般施工进度的同时必须调和好各方面干系。此中设想单元有2家,别离为南京市修扶植想研讨院(修扶植想单元)和南京南大岩土工程手艺无限公司(深基坑支护设想单元)。施工单元有11家,为中国地质工程团体公司(桩基、深基坑、混凝土撑持、土方开挖施工单元),中国航空港扶植总公司(01幢施工单元),盐城二建团体公司(02幢施工单元)。检测、监测单元有3家,为江苏修建工程品质检测中间(支护桩超声波检测单元),南京南房扶植工程检测无限公司(工程桩静载、小应变检测单元),江苏省地动工程研讨院(工程桩、支护桩沉渣厚度、孔径、孔斜,深搅桩取芯检测单元),南京市测绘勘测研讨院无限公司(深基坑监测单元)。其余施工单元有:奥的斯电梯无限公司(电梯装置单元),南京消防工程公司(消防施工单元),深圳三鑫公司(01幢幕墙施工单元),江苏合发团体公司(02幢幕墙施工单元),江苏紫光智能体系公司(弱电施工单元),湖北风神空调装备公司(暖通施工单元),南京中进实业公司(亮化施工单元),南京国豪装潢公司(装潢施工单元)。在工程岑岭期处于幕墙、内装潢、暖通、弱电和土建彼此交织施工阶段,须要调和的各项使命量大面广,现场名目操持部在本身操持的根本上根据专业,请求监理公司土建、装置等专业职员,代表业主处置现场各项手艺操持使命。同时首要和设想院的触及点窜相同并敦促出变革,调和装潢、幕墙、消防、暖通、弱电等施工单元和土建施工单元之间对园地、施工挨次等须要业主处置的题目,召开有关触及施工重点、难点的专题调和会。一切内容均有书面报告并终究经业主确认。
比方在深基坑施工阶段,由于开挖深度大于5米,到达了深基坑的标准,必须有颠末专家论证的施工打算方可施工。并且在根本施工实行进程中,触及桩基、支护、围檩、撑持、底板大致积混凝土等各方面,须要调和的各项使命量大面广,现场名目操持部在本身操持的根本上根据专业,代表业主和检测、监测单元落实其进度共同施工进度须要并实时出检测、监测报告,调和桩基(支护)施工单元和土建施工单元之间对园地等须要业主处置的题目,召开有关触及施工重点、难点的专题调和会,详细的使命首要有以下这些:①催促施工方召开土方开挖专家论证会;②牵头召开深基坑坑中坑施工专家论证会;③牵头召开桩基(深基坑)施工、土建装置施工图纸交底会审专题会;④倡议并落实换撑打算中后浇带处削减16B槽钢,以下降造价,节流用度;⑤对基坑边安顿塔吊请专家确认专题打算会;⑥调和土方开挖和混凝土撑持梁施工跟尾专题会;⑦调和废除混凝土撑持与公然室土建布局施工抵牾专题集会;⑧倡议并落实支护设想单元点窜02幢格构柱和土建布局抵牾堆叠的地方;⑨牵头召开底板大致积混凝土出产、浇筑交底集会;⑩落实新出场施工单元园地支配;调和处置图纸抵牾题目。
3.4抓好现场施工操持,确保品质、宁静和文化施工。权宜之计,品质第一。品质是企业的性命,不管是扶植单元,仍是施工、监理单元,品质一直是应当紧紧掌握的。出格是桩基施工阶段,名目操持部严酷请求监理仆从功课,从桩位的定位、开孔、成孔、清孔、下笼直至混凝土灌溉实现,全进程监视,同时书面资料实时完美告终,真正做到事先节制、事中查抄、过后复核,让监理的感化周全阐扬出来。名目操持部根据监理打算、监理细则和施工标准不按期查抄监理的使命是不是到达监理拜托条约的请求,看看监理办事是不是让业主对劲。同时对施工单元的施工品质题目,也尽能够经由进程监理去调和处置,将题目实时处置,使隐患覆灭在抽芽状况,也是周全直立监理威望,让监理确切成为业主的帮忙的最好体例。
宁静和文化施工题目也是名目操持部主抓现场的使命之一,由于分隔了宁静,咱们的施工品质再好,也无从谈起。根据省、市优良工程评比的划定,只需产生一路宁静变乱,该工程就打消评比资历,可见从当局局部起头,对施工宁静题目的正视。故名目操持部对宁静题目,对峙贯彻监理提出的每周三的现场宁静大查抄,请求各参建单元现场担任人必须到场,对查抄出的题目过后出版面报告,并期限落实整改,名目操持部亦专人全程到场查抄。对整改的不到位的题目,在周四的工程例会特地指出,并倡议业主采用经济惩罚。在日常平凡施工阶段,名目操持部的职员亦随机巡查,发明题目随时处置,以确保宁静施工。
跟着南京市建立文化都会使命的进一步深切,公司甚至现场名目操持部有着当仁不让的义务。在2008年9月份时代,周全呼应市当局号令,催促并落实两家土建单元中国航空港扶植总公司、盐城二建团体公司做好以下使命:食堂操纵职员操持安康证,装置纱门窗,食品生熟分隔。增强工人宿舍卫生操持,装备空调和蕴藏柜,改良栖身情况。工地明显处吊挂标语,营建建立文化都会的空气,对工地墙从头点缀一新,以全新的抽象驱逐建立使命。颠末尽力,在全数查抄进程中,我工地未产生一路影响建立使命的倒霉事务,较好实现了下级支配的使命,获得了市建工局、市安监站和鼓楼区区当局的好评。
3.5严酷节制总进度打算,确保削减误差。针对工期紧的特色,公司根据工程进度和请求,从扶植单元的角度落实编写了《鼓楼江东软件大厦名目实行打算书》和《鼓楼江东软件大厦总进度打算表》,将各分部各分项使命节点支配,从投标起头到施工直至完工托付每阶段都明白时候节点予以亮化详细,使之有操纵性,以便供业主在实行时参考。此中包罗投标打算、资料出场打算、施工打算、装备推销打算、检测监测打算五大方面。
在施工进程中,不只监理对比总进度打算查对查抄,名目操持部一样也要查抄,并阐发进度提早或掉队的缘由,催促施工单元加以改良,使之根据总打算的方针实行。采用的方式首要有在每周工程例会上特地指出,在日常平凡零丁指出请求予以更正,或特地收回版面指令单。别的同步采用经济惩罚办法,对比每个节点,书面倡议业主财政局部兑现奖罚政策。
3.6其余。编写文章类。总计编写名目操持周报122份,名目操持月报28份,赞助业主编写《对鼓楼江东软件大厦今朝存在题目及倡议》、《对鼓楼江东软件大厦今朝施工对省广电总台中短波发射台修建采用掩护办法的报告》、《南京鼓楼江东软件大厦建功比赛打算》、《南京鼓楼江东软件大厦突发事务应急预案》、《鼓楼江东软件大厦名目操持部使命小结》、《品质、宁静、文化办法》、《南京鼓楼江东软件大厦建功比赛总结报告》等文章。《扶植单元工程接洽单》等文章计22份。
4小结
